Как платить НДС по строительно-монтажным работам

Доказываем цель строительства

Федеральная налоговая служба направила нижестоящим структурам для сведения и использования в работе письмо Минфина России от 23 июня 2014 г. № 03-07-15/29969.

Смысл письма, насколько это можно понять, заключается в том, что работы, выполненные застройщиком собственными силами при строительстве объектов, предназначенных для последующей продажи по договорам купли-продажи, нельзя считать работами, выполненными для собственного потребления. Следовательно, такие работы не подлежат обложению НДС по СМР. Налогом должна облагаться последующая реализация таких объектов. Главное здесь – иметь доказательства того, что объект строится именно для продажи, а не для использования его в деятельности самого застройщика.

Варианты

Когда речь идет о строительстве жилых домов, тем более в рамках долевого строительства, доказать отсутствие у застройщика намерения использовать эти дома для собственного потребления труда не составит. Но если строится, например, офисное здание, застройщик должен постараться убедить налоговые органы в том, что он не намерен использовать его в качестве собственного объекта основных средств. В отсутствие заключенных инвестиционных договоров с третьими лицами или предварительных договоров купли-продажи (договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи) сделать это в процессе строительства будет нелегко. Ведь любые доводы и доказательства в таких случаях – процесс чисто субъективный, равно как и восприятие этих доказательств налоговыми органами. Налоговики не склонны доверять, например, внутренним документам организации, таким, как бизнес-план и иным подобным документам, из которых можно сделать вывод о намерении организации распорядиться построенными объектами. Поэтому, вероятнее всего, решение они будут выносить исходя из ситуации, сложившейся на момент проверки. Если нет прямых доказательств намерения продать строящийся объект, то начислят НДС по СМР с объемов работ, выполненных собственными силами. Ну а к вычету эту сумму налога можно принять, только если строящийся объект по окончании его строительства будет использован в облагаемых видах деятельности.

Если часть объекта продаваться не будет

Сложность также возникнет, если только часть строящегося объекта будет подлежать продаже, а другую часть застройщик собирается использовать в собственной деятельности. По всей видимости, застройщику в этом случае придется делить СМР, выполненные собственными силами, на две части по фактической стоимости таких работ. Первая часть будет относиться к той доле строительства, которая подлежит продаже, а другая часть – к доле, остающейся по окончании строительства в распоряжении застройщика. Такое распределение можно сделать, например, пропорционально проектной площади, подлежащей продаже, в общей площади строительства. Тогда обложению НДС будет подлежать та часть фактических расходов по работам, выполненным собственными силами, которая будет относиться к доле, остающейся в распоряжении застройщика. В любом случае методика налогообложения строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами застройщика, в части доли, остающейся в его распоряжении, должна быть утверждена его учетной политикой.

Отметим, ранее Минфин России разъяснял, что в случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ (см. письмо Минфина России от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82).

Данное мнение всегда вызывало неоднозначную реакцию у специалистов, поскольку никак не аргументировалось и не имело никакой нормативной и законодательной базы. Теперь, по-видимому, следует считать, что Минфин России отказался от своей старой позиции.

Реализация жилья

Во второй части письма финансисты подтверждают очевидное: реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них не облагается НДС. Следовательно, суммы налога по приобретаемым для строительства жилых домов товарам, работам и услугам к налоговому вычету не принимаются. Как это относится к первой части письма, а также к постановлению Президиума ВАС РФ от 23 ноября 2010 г. № 3309/10, не совсем понятно. Ведь если работы, выполненные собственными силами застройщика при строительстве жилых домов для целей их продажи, не облагаются НДС, то к вычету принимать нечего и включать в стоимость строительства тоже нечего.

А.Ю. Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

www.glavbukh.ru